相続・贈与・個人売買・離婚等で不動産名義変更 福岡市司法書士斉藤事務所 

贈与・売買・信託・離婚等での不動産名義変更無料相談

福岡市南区高宮5丁目3番9号2階 西鉄高宮駅西口
斉藤司法書士/行政書士事務所  斉藤 渉
福岡県司法書士会員登録番号 福岡第668号
簡裁代理業務認定番号 第429006号

 


無料相談予約の方法

相談者様の都合がいい時間と相談内容を下記電話番号又はメールアドレスにご連絡くださ

 

TEL. 092-400-7600
e-mail saitou-office@beetle.ocn.ne.jp

名義変更の必要

相続、遺言、生前贈与、離婚、個人間売買などにより不動産の権利を得た方はすぐに不動産の名義変更(所有権移転登記)をしましょう。

 

登記をしておかないと、後日その不動産に対して権利を主張する者が出てきた場合に自分の権利を主張できなくなる場合があります。

 

いつまでに登記をしないといけないという法律上の期間はありませんが、なるべく早く名義変更することをお勧めします。

相続での不動産名義変更

相続手続きでの不動産名義変更を相続登記といいます。
大まかに遺言書がある場合とない場合に分けられます。
遺言書がある場合は登記手続きはかなり簡単になります。

 

遺言書がない場合
法定相続割合で登記する場合と遺産分割協議の結果で登記する場合があります

 

※遺産分割協議の結果で登記する場合は次の作業が必要です

 

  • 不動産調査
  • 固定資産税評価額の調査
  • 戸籍取得等による相続人確定調査
  • 遺産分割協議書作成/全相続人の実印押印
  • 相続関係説明図作成
  • 登記申請書類作成・法務局申請
  • 登記事項証明書取得

 


個人売買での不動産名義変更

不動産業者に頼まず、親族間・知人間・友人間等で不動産を売買することを個人売買といいます。

お互い顔見知りである場合は、不動産を売買する場合に、手数料の高い仲介の不動産業者を入れる必要はありません。

 

 司法書士/土地家屋調査士/行政書士等の士業に依頼して間違いのない名義変更ができれば十分です。これによって高額の仲介手数料を節約できます。

 

 当事務所行政書士資格で売買契約書の作成、司法書士資格で不動産で個人間売買をサポートします。

離婚での不動産名義変更

離婚に伴い夫婦財産の清算の結果不動産名義変更が必要になる場合があります。離婚届提出後に法務局へ登記申請します。

 

・夫婦共有の不動産の共有持分を一方へ譲渡する場合
・夫名義の不動産を妻へ譲渡する場合


生前贈与での不動産名義変更

生前贈与で不動産の名義変更する場合は贈与税評価額110万円以上は申告が必要ですし贈与税がかかります。
贈与税が高額となるため、相続時精算課税を利用して生前贈与されるご家族が多いです。
また、贈与税がか掛からない範囲か多少の贈与税でいい範囲で毎年持分で贈与の登記が行われることもあります。

 

※贈与した財産が遺留分減殺請求、特別受益の持戻しの対象になる場合があります

不動産名義変更のコスト

司法書士、行政書士、土地家屋調査士斉藤渉

各種の不動産名義変更に必要なコスト

 

@契約書に貼付する印紙
 国税 課税文書に収入印紙を貼って納めます

 

A登記申請の登録免許税
 国税 登記の申請の際に収入印紙を貼って納めます

 

B司法書士の登記手続き報酬
 自由化されており各事務所により異なります

 

C名義変更後の各種の税金
 
譲渡を受けた人
 
不動産取得税(都道府県税)
相続税(国税)
贈与税(国税)
固定資産税(市町村税)
 
譲渡した人
不動産譲渡所得税・住民税

 

D売買で仲介業者の手数料
売買代金400万円を超える場合は、売買代金の3%+6万円+消費税が最高額
不動産の譲渡にかかる費用の中で一番高額になります。多くの業者が最高額を請求していますので、値引きの交渉の余地はあります。 
相続・遺言による名義変更(相続登記)にかかるコスト

遺産分割協議書 印紙不要
登記の登録免許税

土地・建物 固定資産税評価額の0.4%
遺贈は固定資産税評価額の2%

司法書士の登記報酬 当事務所基本報酬 8万円〜+消費税(相続手続き相談・指導料全て込み)
名義変更後の各種税金

基礎控除額を超える遺産額に相続税課税     
相続人、包括受遺者は不動産取得税は非課税
相続人でない者への特定遺贈は不動産取得税は課税 

 

固定資産税      
固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.4%     
※住宅用土地建物は課税標準額の減額措置があります     

 

相続不動産を売却すれば不動産譲渡所得税

 

親子間売買による名義変更にかかるコスト 
適正な売買代金の支払いが必要です(分割払い可)

売買契約書貼付印紙代 売買代金により相違 1通作成しコピーを親に渡せば半額で済みます
登記の登録免許税

土地は固定資産税評価額の1.5%
建物は固定資産税評価額の2%
※住宅用家屋に該当する場合には減税があります

司法書士の登記報酬

当事務所 仲介業者が入る場合は8万円〜+消費税

 

 仲介業者が入らない場合は15万円〜+消費税(親子間売買の相談・契約書作成、指導料全てを含む)

名義変更後の各種税金 売主不動産譲渡所得税(分離課税)譲渡利益に対して長期譲渡所得税は20.315%※親子間の売買では居住用の3000万円控除の特例を利用できません買主不動産取得税 土地1.5% 建物3%(居住用以外4%)※居住用土地建物については減税措置があります固定資産税固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.4%※住宅用土地建物については課税標準額の減額措置があります
売買で仲介業者の手数料 最高額 売買代金の3%+6万円+消費税仲介業者を入れなければ不要

 

暦年贈与よる名義変更にかかるコスト

贈与契約書貼付印紙代 金額を記載しなければ200円 1通作成しコピーを親に渡せば半額で済みます
登記の登録免許税 土地・建物共に固定資産税評価額の2%
司法書士の登記報酬 当事務所 8万円〜+消費税(贈与の相談・贈与契約書作成、指導料全てを含む)
名義変更後の各種税金

受贈者贈与税※かなりの高額になりますので、持分による少額贈与が一般的です 不動産取得税土地1.5% 建物3%(居住用以外4%)※居住用土地建物については減税措置があります

 

固定資産税固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.4%※住宅用土地建物については課税標準額の減額措置があります

 

 

個人間の贈与では贈与者には税金は発生しません法人に対する贈与では不動産譲渡所得税(分離課税)譲渡利益に対して長期譲渡所得税は20.315%居住用の3000万円控除の特例

 

相続時精算課税贈与よる名義変更にかかるコスト 

 

贈与契約書貼付印紙代 金額を記載しなければ200円 1通作成しコピーを親に渡せば半額で済みます
登記の登録免許税 土地・建物共に固定資産税評価額の2%
司法書士の登記報酬 当事務所 8万円〜+消費税 (贈与の相談・贈与契約書作成、指導料全てを含む)
名義変更後の各種税金

受贈者

 

贈与税
2500万円枠までは非課税
2500万円枠を超える場合は一律20%

 

不動産取得税
土地1.5% 建物3%(居住用以外4%)
※居住用土地建物については減税措置があります

 

固定資産税
固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.4%
※住宅用土地建物については課税標準額の減額措置があります

 

個人間の贈与では贈与者には税金は発生しません

 

離婚での財産分与にかかるコスト

財産分与契約書、離婚契約書、協議離婚合意書等の貼付印紙代 非課税
登記の登録免許税 土地・建物共に固定資産税評価額の2%
司法書士の登記報酬 当事務所 8万円〜+消費税 (離婚手続き相談・離婚合意書作成、指導料全てを含む)
名義変更後の各種税金

分与をする方
不動産譲渡所得税
譲渡利益に対して長期譲渡所得税は20.315%
※自宅の譲渡に3000万円の控除

 

分与を受けるほう
贈与税・不動産取得税は原則非課税

 

固定資産税固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.4%
※住宅用土地建物については課税標準額の減額措置があります

 

 

家族信託での名義変更にかかるコスト 

信託契約書貼付印紙代 200円 1通作成しコピーを親に渡せば半額で済みます
登記の登録免許税

土地は固定資産税評価額の0.3%
建物は固定資産税評価額の0.4%

司法書士の登記報酬

当事務所 15万円〜+消費税から
※信託契約書作成等は別料金になります

名義変更後の各種税金

委託者=受益者の場合は贈与税非課税

 

受益権は債権だから不動産取得税非課税

 

受益権が無償で移転したら贈与税

 

受益者の死亡で移転したら相続税

 

有償で受益権を譲渡すれば譲渡利益に対して長期譲渡所得税は20.315%

 

固定資産税は受託者に固定資産評価額をもとにした課税標準額の1.4%
※住宅用土地建物については課税標準額の減額措置があります

 


親から子へ不動産名義変更のコスト比較

親から子へ不動産名義変更のコスト比較

 

親から子供に不動産を名義変更する場合はいろいろな目的や思惑があり、手続きの効果もそれぞれ異なりますから、どの方法がいいと一概に言えませんが、単純にコストだけで比較してみました。

 

2000万円の固定資産税評価額の土地
相続税評価額は固定資産税評価額の1.14倍

 

登記の印紙代 登記後の各種税金
生前贈与 40万

贈与税
相続時精算課税利用は非課税
暦年課税贈与では711.5万円

 

不動産取得税
固定資産税評価額の1.5%で30万円

家族信託 6万円 委託者=受益者では贈与税・不動産取得税は非課税
遺言・相続 8万円

相続税
基礎控除(3000万円+600万円×相続人数)の範囲内では非課税

 

不動産取得税は非課税

 

単純にコストだけで比較すれば、相続が安く贈与が高くつきます