相続手続きでの換価分割とは、お亡くなりになられた方が所有していた、主に不動産を売却して売却代金を相続人で分配する手続きです。相続人間で公平な遺産分割が出来ます。
換価分割は一般的には次のような流れで手続きは進みます
相続人間の話し合い（遺産分割協議）で不動産を売却して、売却代金を相続人で分配すると決める
※不動産の名義人をだれにするか・売却代金・分配割合等も決める
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換価分割を明記した遺産分割協議書作成及び署名・実印押印
※各相続人は印鑑証明書を取得する
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不動産の名義変更（相続登記）
※話し合いで決まった人に名義を変更する（司法書士担当）
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不動産の売却活動（宅建業者担当）
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必要に応じて境界確定測量・地積更正・分筆登記・未登記建物表題登記、保存登記等（土地家屋調査士・司法書士担当）
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家の家財処分（処分業者担当）
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必要に応じて家の解体工事（解体業者担当）
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買い手が見つかれば不動産売買契約・重要事項説明（宅建業者担当）
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代金決済・所有権移転登記（司法書士担当）
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売却代金の分配
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後日費用の完全清算
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不動産譲渡取得税の支払い
換価分割で不動産の名義人はだれにするか
換価分割では不動産の名義人をだれにするかが問題になります
①相続人全員の共有登記にする
メリット
法律・税務関係がすっきりする
相続人間の信頼関係がない場合は安心できる
デメリット
売却時の売主が増え売買契約等の手続きが煩雑になる
相続人が高齢の場合は認知症・死亡のリスクが大きい
相続人が遠方に住んでいる場合も契約等の手続きが煩雑になる
②代表相続人一人の名義にする
メリット
売主は一人だから売買契約等の手続きはシンプル
デメリット
相続人間の信頼関係がない場合は他の相続人は不安
代表相続人が譲渡所得税の申告をしますので、所得が形式上増え健康保険税等が増加する
譲渡所得税などの税金の支払いがある場合、納税分を考慮しないと他の相続人より相続分が少なくなります。
相続不動産を売却した際にかかる税金
収入印紙 |
不動産売買契約書に貼付する収入印紙です。売買価格によって違いますが、平成２６年４月１日～令和６年３月３１日までの間、軽減措置により収入印紙代が軽減されています。
10万円を超え 50万円以下のもの 200円 |
登録免許税 |
不動産売買の所有権移転登記の登録免許税は令和５年３月３１日までの間、軽減措置により収入印紙代が軽減されています。
軽減措置後の軽減税率
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譲渡所得税 |
譲渡所得税
相続不動産を売却して売却益が出た場合に課税される所得税及び住民税です。
譲渡価格（売却価格）―（取得費＋譲渡費用）―特別控除額（一定の場合）＝課税譲渡所得金額
譲渡所得税がかかる場合、売却した相続不動産を所有していた期間が、売却した年の１月１日現在で５年を越えるかどうかにより、適用する税率が異なります。
＊相続不動産の所有期間は、被相続人（亡くなった方）がその不動産を取得した日から計算されます。
相続不動産の取得費と譲渡費用
譲渡所得税を計算する際に控除となる取得費や譲渡費用
取得費が分からない時は
② 譲渡費用
居住用不動産売却による特例
相続した不動産を３年以内に売却した場合の取得費加算 |